Portugal, une belle montée en gamme

L’achat immobilier au Portugal s’associe fréquemment aux avantages fiscaux du pays. Lesquels sont loin d’être mineurs pour les résidents étrangers : « golden visas », exonération d’impôt sur les pensions de retraite du privé, taxation réduite des professions à « haute valeur ajoutée ». Or, bien que l’optimisation fiscale ait récemment relancé le marché, c’est de moins en moins la seule raison d’acquérir des mètres carrés au Portugal. Car l’offre résidentielle monte en gamme. Une mutation par le haut s’opère sous la pression d’une clientèle internationale à la recherche de l’impeccable. Des quartiers redorent leur image, de belles pierres se rénovent et des prestations investissent le créneau du luxe.  

La demande ne se tarit pas

Au lendemain de la crise, le marché immobilier portugais semble aussi robuste que le chêne-liège dans les plantations de l’Alentejo. Depuis quatre ans, effectivement, les transactions ont spectaculairement bondi de 80% en volume et doublé en valeur. Les prix s’envolent. La hausse, qui perdure, a même atteint le pic de +9% à l’échelon national en 2017, selon l’Instituto nacional de estatistica. « En moyenne, pour nous, un bien haut de gamme tourne désormais autour de 1,5 million d’euros, précise Filipa Frey-Ramos, directrice de Barnes Portugal. Il y a encore trois ans, 6 000 euros/m2 était un prix maximum. Maintenant, certaines gammes se vendent à 10 000 euros/m2, et jusqu’à 15 000 euros/m2 dans le neuf sur plans de Lisbonne, et sans négociation possible. »

À elle seule, la clientèle internationale totalise le cinquième des ventes au Portugal, dont une sur trois réalisée par des Français, les principaux acquéreurs étrangers. Parallèlement, l’activité est soutenue par les Portugais depuis que les établissements de crédit refinancent leurs prêts. Ces jeunes cadres avec enfants, qui ne s’aventuraient pas au-delà de 3 500 euros/m2, achètent maintenant jusqu’à 5 000/6 000 euros/m2, voire 8 000 à 10 000 euros pour les plus fortunés. Au Portugal, la pierre reste un signe de statut social, et près de 80% des habitants sont propriétaires.

La métropole lisboète : le nec plus ultra

À Lisbonne, une loi comparable à celle de 1948 en France a longtemps bloqué les loyers et freiné l’entretien des immeubles jusqu’à ce que le gouvernement l’abroge récemment. Tant et si bien que le parc immobilier est très hétérogène. Dans une rue voisinent des bâtiments dégradés et de luxueux immeubles rénovés ou neufs, et cela donne une moyenne artificielle des prix lisboètes de 4 500 euros/m2. « Dans le centre, peu d’appartements de seconde main sont en vente, confirme René Riu, directeur de l’agence Infante & Riu. Le marché se compose majoritairement de biens neufs ou ayant subi une rénovation lourde. Ces programmes se vendent rapidement, en six mois à un an, et sur plans, avant la fin des travaux. Dès qu’un appartement est disponible, il trouve preneur. Mais cette offre de qualité restant inférieure à la demande, les prix sont poussés à la hausse. »

Un triangle d’or se dessine dans le centre historique autour du quartier du Chiado, où la moyenne atteint entre 7 000 et 8 000 euros/m2 et souvent des « prix parisiens » de 10 000 euros/m2, voire plus. On découvre de très beaux « objets immobiliers » dans des immeubles d’époque rénovés en préservant les façades. Des programmes neufs multiplient, eux aussi, les touches de luxe et de confort que sont la piscine sur le toit, la terrasse avec vue sur le Tage et plusieurs emplacements de parking par appartement. Ce sont des « pépites », parce que les surfaces extérieures et les parkings en sous-sol sont aussi rares dans le vieux Lisbonne que dans les quartiers haussmanniens de Paris.

Faute d’offre suffisante, la demande se déplace depuis peu vers des quartiers résidentiels légèrement excentrés, dont Alcantara, Belém, Graça et, à proximité du lycée français, Avenidas Novas et Campo de Ourique. Une rarissime maison avec jardin peut se dénicher avec beaucoup de persévérance dans Restelo, le « Neuilly portugais ». Dans le quartier Alvalade, en pleine ville, entre le centre et l’aéroport, une maison de 500 m2 et autant de terrain offre le luxe de sortir du jardin pour rejoindre directement la station de métro. Ancienne, mais entièrement rénovée, la propriété collectionne des prestations hors norme, telles que piscine intérieure et pas moins de neuf salles de bains. Elle se présente à 6,3 millions d’euros sur le micromarché des biens d’exception.

À l’ouest de la capitale, the place to be demeure un ruban côtier jalonné de stations balnéaires de charme, dont Cascais et Estoril. Les valeurs y sont comparables à celles du centre de Lisbonne, en hausse particulièrement sous la pression des Brésiliens, qui s’intéressent de plus en plus au Portugal depuis deux à trois ans. « Leur choix se porte généralement sur des appartements haut de gamme à 7 000 euros/m2, avec vue sur mer et rarement au-dessous de 200 à 300 m2, reprend René Riu. Un bel appartement peut coter de 1 à 3 millions d’euros, et une maison de 1,5 à 5 millions, la moyenne se situant à 3 millions. »

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